上海楼市后半场，到底有多艰难？

本来，若是真的迎来了下跌周期，就应该租房子住。但是说实话，现在的情形已经没人敢提出这样的建议，因为大家都怕现在不是纯粹的下跌曲线，而是上升曲线的震荡阶段，对刚需来说，毕竟房子捆绑了户口，教育等等资源，这个肯定等不起。

值得注意的是，短期内，上海市按照2016年的3.25新政来算，我们记得本有一批社保缴满2年的人，到2019年3月，他们可就要满5年了。到时候会有一波强需求进入市场，恰逢春节后迎来市场小阳春，是否会冲破政策压制迎来反弹机会，这个你一定要关注。

今年7月上海市场的行情在调控下趋于理性，某种程度上印证了前文理论：

限价力度大，地段学区好，交通便捷的楼盘，购房者趋之若鹜；而远郊没有地铁，配套不完善，没有价格优势的楼盘，完全无人买单。

虽然依旧维持总体跌势——远郊全线（金山，奉贤，崇明）下跌，近郊也跌的不含糊（青浦，松江，宝山，嘉定），但长宁、浦东、徐汇、杨浦均有上涨。退潮之后，才知道哪些板块的抗跌能力更强。

而且统计表明，上海的主力成交价格依然位于300万以下，占比62.42%。

那么300万应该拿来买什么位置的房子呢？

从市场情况来看，这波下跌中，乡野远郊盘跌最多，其次是市区老破小，再次是地铁远大新和地铁远大中。

如此看来，买房还是要买市区地铁房，而这个价格，又要保证两室楼龄15年以内的房子，目前只在宝山、普陀、浦东、杨浦还买的到。如果位置还能在中外环之间，那就算捡到的便宜。

事实证明，外环外的远郊楼盘即使再好，也不如近市区带来的便利和潜在价值。

近日与中介发生了如下对话：

长宁区的房子，97年，楼层不差，从4月份挂牌，至今降价8次共计30万还卖不出去。中间业主居然还尝试过上涨，由此可见市场现在的确是很冷。

记得2017年对上海楼市做市场调研时，被关注的房子没过几天就变成了“已成交”的状态，而如今大部分的状态，却都是“已停售”，这种情况大部分都是业主卖不出去，收回待价而沽了。

所以这时候还在挂着房子卖的，大概率是真的有置换或者变现需求的房主，这就到了我的第二个建议——

应该多付出时间和精力，争取购买笋盘。你可能会问了，怎么可能有低于市场价30%的房源？

其实看多了，你就知道，市场太大，总有房东出现不熟悉市场的情况。或出国变现、卖房治病、急用钱，或找不到同小区同标的作为价格参考，或业主本来就是土豪不在意10万20万。

找几个靠谱中介帮忙盯着，随时关注市场的消息，买入低于市场价格20%~30%的楼盘的可能性非常高。

虽然看盘是一项体力劳动，但为了给自己的资产增加一道保险，你买市场价格六七折的房子，天然就比其他人抵抗风险的能力强。即使后续下跌，鉴于上海楼市后续看好，心态上也比其他人要好很多。

最后，透露一个购房者找笋盘的常识：

上海楼市涨的比较好的是01，03，05，07，09，13，16年，每年的12~1月，是楼市最淡的淡季，基本没有人买房的（因为临近春节，且没发年终奖），涨幅多数集中在2~6月，平均每个月5%的涨幅，但这个时间买房的人最多！

而涨幅从未在9~10月产生。市场上永远会存在卖房子筹钱的人群，“反向操作”的话，最容易买到笋盘。我记得一个粉丝曾跟我说过，他的房子的签约时间是2015年12月29日，当时房东9月挂网，到11月仍无人问津。

而16年年初上海楼市发生了什么？均价直接翻番。

（编辑：焦作站长网）

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