房企“变形记”，好戏还远
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“没有保利地产，就没有保利发展。”2018年9月13日晚，广州琶洲保利洲际酒店，更名后的保利发展(600048.SH)董事长宋广菊如是说。 这原本是一场告别会：沿用26年，承载很多“老保利人”回忆的“保利地产”翻页了，故事结束了。但宋广菊的口吻中，少的是怀旧与不舍，多的是喜悦与兴奋。 同样兴奋的还有万达的王健林、时代中国(01233.HK)的岑钊雄、龙湖的吴亚军。他们历尽千辛万苦，就为抹掉“地产”称呼，换一些更时髦的名字——“万达商业管理”、“时代中国”，听起来相当高端大气上档次。 这是一个“去地产化”的时代。 不论是大势所逼还是主动求存， “房住不炒”下，谁也不敢笃定房市还会回到疯狂割韭菜的年头。更何况去杠杆的红线就在那里，传统地产开发的模式已然成为过去。 现在，房地产公司搞多元化产业发展不再遮遮掩掩、羞羞答答了。利用做房企的品牌影响力干点儿跨界的事，只要思路对头、管理到位，那就是顺理成章。 剩下的就是钱和速度的问题。毕竟房企大多数还是盆满钵满地赚了不少，与许许多多其他传统产业的寒酸相比，那不是一般的财大气粗。再说房企们也习惯了过去的高杠杆、高流转，深谙速度与钱的哲学。 可问题是，其他实体产业不是盖楼卖房子那么简单。市场考验着实体企业的资源有多丰富，储备有多厚重，技术能力有多强大。很多时候，它们来自资本，却不依赖资本;需要勇气，却不能只有勇气。 对房企而言这是全新的世界，多数产业与地产的发展逻辑格格不入，甚至大相径庭。那么问题来了，当持财自重的房地产开发商们走向多元化发展时，它们真的准备好了吗?
“二次出圈” 房企的多元探索，其实是循序渐进的。早在2010年前，房企配套了“住宅销售+物业服务+商业运营”的主业“三驾马车”，这是它们第一次将关注点放在“项目开发”之外的世界上。 这一模式能够持续不断贡献现金流，让房企们在市场下行周期时不至于没有进项。只是它依然延续了房地产开发的路径依赖，相当于在外围嵌套上增值服务管道，对地产加以延展与补充。 采用这一模式的房企们如今已颇具规模，碧桂园服务(06098.HK)、保利物业(06049.HK)、新城发展(01030.HK)早已独立上市，甚至市值大有赶超主业的势头。12月2日，恒大物业(06666.HK)正式挂牌交易，发售价8.8港元，市值近1000亿港元。 随着发展壮大与市场更迭，房企们认识到物业、商业运营还不足以支撑自身的平稳发展与增长。 2015年，国家统计局数据显示，1-9月全国房地产开发投资70535亿元，增速连续21个月下滑——“三驾马车”正在失速，再把“鸡蛋”放到地产以及相关产业一个篮子里，风险太高。 “躺着都赚钱的时代过去了，行业发生了变化。”当时，王健林这样的悲观情绪非常普遍，于是房企开始酝酿第二次“出圈”。 与上一次不同，这次多元化浪潮层次更丰富。厂商瞄准了高净值、高附加值、高投资回报率的“三高”产业，展开了一系列投资活动。据媒体不完全统计，百强房企2014年后参与的创投项目超过200例。 只是投资还不过瘾，它们还会大手笔“下场”，或是冉冉升起的新能源汽车，或是智能化逐渐成熟的机器人，或是附加值更高的文旅产业，哪里热闹往哪里凑。 将视野聚焦到TOP8房企，中国海外发展(0688.HK)成为唯一一家没有多元化布局的房企，其它7家都在寻找新出路，其中中国恒大(03333.HK)、融创中国(01918.HK)、保利地产(600048.SH)、龙湖集团(0960.HK)踏足超过3个领域。
康养、长租公寓、文旅是它们的“最爱”，Top8房企中，涉足长租和文旅市场的各有3家。这些领域其实还没有脱离它们原有的地产框架，只是在地产之上附加了其他符合当下与未来发展的元素。 当然，它们中的一些也鼓足勇气，踏入了地产行业之外的领土：碧桂园开始制造机器人，应用到建筑、餐饮、农业等领域;保利拿起了“教鞭”，成立和乐教育发力启蒙教育市场;恒大一心造车，新能源汽车恒驰1最近曝光了实车。 所谓出圈，真正敢于吃螃蟹的少之又少。大家谨慎小心，也是情理之中：监管层“三条红线”的紧箍在上，将“高杠杆+高周转”发展模式釜底抽薪。原本指望能以地产的钱把其他产业养起来，可如今“地主家也没有余粮了”，房企们大胆跨界的难度再升高。
革自己的命 多元化下，房企内部正在发生“排异反应”。 1994年，《城市房地产管理法》出台，在国内确立房地产预售许可制度，“高杠杆+高周转”的开发模式，成为房企根基，即一套以“快”为核心的逻辑。 此前，这套逻辑无往不利。行业领头羊从“华南五虎”、“招保万金”变成“恒碧万融”，无不是在借助杠杆的力量，极限压缩开发周期。 可是，地产“圈外”是一个完全相反的世界。在那里，时间是朋友，“养”产业必须持续投入资本，“慢工出细活”、“厚积薄发”的劲儿得有，地产圈的打法很难奏效。 再谈多元化，一系列问题随之而来：加入新游戏，钱从哪里来?有了钱，哪些项目更理想?确定了项目，人从哪里来?有了人，如何形成研发合力?开发出产品，需要通过哪些商业模式变现…… 问题虽多，指向却相同：以传统房企思维找不到答案。多元化的产业项目，它们都不是一锤子买卖，而是通过直接提供或附带增值服务的方式，与用户建立相对持久稳定的关系，拉长时间维度，渐进式获得收益。 以碧桂园为例，瞄准了机器人航道的它，从2018年开始专项投入，2019年研发投入6.2亿元， 2020年上半年投入高达10.3亿元。虽然收获了一些技术专利，但最终带来的只有机器人项目与物业投资和酒店经营合并统计收入17.89亿元。 | 碧桂园旗下博智林机器人作业 对碧桂园来说，这是陌生的。按照它的“456”的价值观——4个月开盘、5个月资金为正、6个月回笼资金，机器人部门见效缓慢，应该整体裁撤。 （编辑：焦作站长网） 【声明】本站内容均来自网络，其相关言论仅代表作者个人观点，不代表本站立场。若无意侵犯到您的权利，请及时与联系站长删除相关内容! |
